La nueva ley de crédito inmobiliario podría entrar en vigor durante el primer semestre del 2018, después de la aprobación de proyecto de ley por parte del gobierno.

Tras las críticas recibidas por parte del sector durante los años de la crisis económica e inmobiliaria, esta ley persigue ofrecer una mayor transparencia a los consumidores, aportar un marco jurídico claro para las entidades bancarias y trasponer la directiva comunitaria reguladora.

¿Cuáles son las principales medidas aplicadas por la nueva ley del crédito hipotecario?

Como consecuencia de la trasposición de la directiva europea, la nueva normativa va a implicar una serie de medidas.

Limitación de las comisiones por cancelación anticipada
 

En el caso de las hipotecas de tipo variable, la comisión por cancelación anticipada no podrá exceder del 0,5% durante los 3 primeros años, y el 0,25% hasta el quinto año de vida del contrato. Llegado ese momento, la cancelación anticipada quedará libre de comisiones.
 

En el caso de las hipotecas a tipo fijo, la comisión será del 4% durante los 10 primeros años, y del 3% desde ese momento y hasta el final del contrato.
 

Prohibición de las ventas vinculadas
 

A partir de ahora, queda prohibida la exigencia de contratación de cualquier producto vinculado para la contratación de una hipoteca.

Lo que las entidades bancarias sí podrán hacer será ofrecer una mejora de las condiciones del préstamo, a cambio de la contratación de otros productos, tales como los habituales seguros de vida y hogar.
 

No obstante, el banco tendrá la obligación de presentar al consumidor el conjunto de ofertas alternativas en diferentes presupuestos, especificando aquellas con los productos asociados y aquellas sin ellos. El objetivo no es otro que ofrecer el mayor nivel de transparencia y capacidad de decisión a los clientes.
 

Facilidad para la reconversión de hipotecas en divisas extranjeras
 

Con la nueva normativa, se reconoce el derecho del cliente a solicitar la conversión de su hipoteca consignada en una divisa extranjera, en cualquier momento de la vida del contrato. Podrá convertirla a euros o a la divisa en la que habitualmente perciba la mayoría de sus ingresos.

Eliminación de incentivos por la captación de hipotecas
 

Los incentivos por la captación de hipotecas han sido señalados como principales responsables de la contratación de hipotecas de escasa calidad y con niveles de riesgo crediticio excesivamente elevados. La eliminación de dichos incentivos persigue mitigar este problema.
 

Cambio del régimen jurídico de los intermediarios financieros
 

A partir de la entrada en vigor de la nueva normativa, todos aquellos intermediarios financieros que actúen en más de una comunidad autónoma quedarán sujetos a la supervisión del Banco de España. En el resto de los casos, deberán someterse a la autoridad del órgano competente en la región de actuación.

Visita a la notaría previa a la firma del contrato
 

Los futuros hipotecados quedan obligados a visitar al notario antes de la firma del contrato, con el fin de verificar que las condiciones contractuales se ajustan a la legalidad, detectando así cualesquiera cláusulas que puedan resultar abusivas u opacas.

Dicha visita será totalmente gratuita y se realizará en un plazo de siete días previos a la firma del contrato.
 

Limitación del interés de demora
 

Los intereses cobrados como consecuencia de la demora en el pago de la hipoteca no podrán superar el 9%.
 

Otras medidas relevantes que afectarán a los contratos de préstamo hipotecario
 

- Creación de una lista negra de cláusulas abusivas
 

- Creación de un modelo tipo de hipoteca
 

- Fácil conversión de las hipotecas variables a fijas
 

- Limitación de la cláusula de vencimiento anticipado
 

Cómo afectará la ley de crédito inmobiliario a las antiguas hipotecas
 

Aquellas personas que hayan contratado una hipoteca antes de la entrada en vigor de la nueva ley se verán parcialmente afectadas, dado que aquella tiene carácter retroactivo en un ámbito que está muy de moda últimamente, como es el de las hipotecas a interés fijo.
 

La nueva ley facilitará el cambio de una hipoteca a tipo variable a una hipoteca a tipo fijo
 

Actualmente, es poco probable que los titulares de una hipoteca a tipo variable estén interesados en cambiar, dado que los intereses que están pagando son muy reducidos, gracias a la caída el Euribor en terreno negativo.

Sin embargo, en el futuro a medio y largo plazo, es previsible que tenga lugar una recuperación de los tipos. Para evitar que los consumidores sean esclavos de un contrato cuyas condiciones ya no puedan afrontar, se va abaratar el cambio de hipoteca.

Concretamente, se favorece la novación o subrogación del préstamo hipotecario, mediante la fijación de una comisión con un límite máximo del:
 

- 0,25% del capital pendiente de amortizar o reembolsado anticipadamente, si tiene lugar durante los 3 primeros años de la vigencia del contrato.
 

- 0% si dicho reembolso tiene lugar con posterioridad.
 

Por otro lado, los gastos de notaría y registro quedan reducidos en un 90%.
 

Regulación de la cláusula de vencimiento anticipado
 

Así mismo, la nueva ley también establece una nueva regulación respecto a la ampliación de los plazos de amortización y el límite de cantidades o cuotas que pueden dejar de pagarse antes de que el banco esté autorizado para activar la cláusula de vencimiento anticipado e iniciar el procedimiento de ejecución hipotecaria y desahucio del inmueble.

Durante la primera mitad de vida del contrato hipotecario, la entidad bancaria tendrá derecho a aplicar la cláusula sólo el impago excede del 2% del capital concedido o, en su defecto, supera las 9 mensualidades.
 

A lo largo de la segunda mitad de la vida del contrato, la cláusula sólo podrá ser invocada si el impago excede el 4% del capital concedido o 12 mensualidades.
 

Debe puntualizarse que el carácter retroactivo de esta medida sólo podrá aplicarse en aquellos casos en los que aún no se haya activado la cláusula de vencimiento anticipado, o lo que es lo mismo, aún no esté teniendo lugar un litigio entre ambas partes.