De los nueve millones de personas que se jubilarán próximamente o que acaban de hacerlo (la conocida como generación babyboom), el 80% tiene vivienda en propiedad. Un mercado que está a punto de explotar, según han puesto de manifiesto los expertos Pedro Serrano, de la Universidad Carlos III, y Juan Ángel Lafuente, de la Universidad Jaime I, en el webinar de ASUFIN dedicado a la monetización de la vivienda en propiedad, llegada la edad de la jubilación. “Es una generación que pasó por alto cualquier otro tipo de activo y el ahorro de su ciclo vital se ha materializa en la casa en propiedad”, señalaron.

Según han podido constatar estos expertos, en España hay poca competencia en este mercado de productos financieros y por esa razón, los precios que fijan los intermediarios financieros son elevados. Rondan el 5 y 6% los tipos de interés de las hipotecas inversas, por ejemplo, frente a lo que sucede en países como Reino Unido, que se sitúan en el 2 y 2,5%. Además, es un mercado que se concentra aún en las grandes ciudades, Madrid y Barcelona, y en menor medida, Bilbao y Valencia.

Para monetizar la vivienda en propiedad y de ahí obtener rentas que complementen la jubilación hay variadas fórmulas financieras que, a diferencia de la forma tradicional, vender simplemente la casa, se pueden adaptar a las circunstancias de cada persona. Las hay que implican transferencia de la propiedad (venta) como son la nuda propiedad, la vivienda inversa o la renta inmobiliaria y un segundo grupo que permiten mantener la propiedad (y por tanto su transferencia a los herederos) y recibir al mismo tiempo rentas.

Cabe esperar que este mercado latente “explote”, según estos expertos, dado que “como sucede con las sociedades longevas, cuanto más vivimos los problemas financieros suelen ser más complejos”, puso de manifiesto Lafuente.

“El impacto de haber tomado una decisión errónea o acertada se manifiesta en el largo plazo y la planificación del ahorro vital es una de las cosas en las que más nos equivocamos”, añadió. A lo que se suma “el alto grado de tensión que soporta la sostenibilidad de nuestro sistema de pensiones”.

Para Patricia Suárez, presidenta de ASUFIN, es imprescindible que en la elección de alguno de estos productos intervenga “un asesor independiente” dado que es muy importante la correcta valoración del activo que va a servir de soporte al producto financiero, es decir, la vivienda. Además, “se tiene que explicar muy bien, porque se trata de productos complicados y que no todos se ajustan a las necesidades de cada uno”. La presidenta de ASUFIN ha recordado que la asociación está apostando por la educación financiera de los consumidores además de responder a las consultas diarias que muchos usuarios están haciendo en relación a estos productos.

Para Lafuente, toda persona que quiera hacer una operación de este tipo se tiene que preguntar si desea vivir en su casa habitual el resto de su vida; cómo quiere recibir los ingresos extra que quiere generar, si en forma de ingresos periódicos o todo el ingreso de golpe o si quiere retener la casa en propiedad.

Pedro Serrano expuso las características de estos productos, algunos grandes desconocidos en nuestro país, como la renta inmobiliaria, extendida en Francia con el nombre de Viagers inmobilier, consistente en un contrato entre dos partes, por el que una de ellas se queda con la vivienda en propiedad a cambio de dar a la otra parte una renta vitalicia hasta su fallecimiento.

Son mucho más conocidos otros productos como la hipoteca inversa o la nuda propiedad. La primera implica el traspaso de la plena propiedad de la vivienda al tiempo que se firma en paralelo un contrato de alquiler vitalicio. Y con la segunda lo que se transfiere es la propiedad, pero no el uso y disfrute de la vivienda. El interesado vende su vivienda pero puede hacer uso pleno de la misma hasta su fallecimiento, hasta el punto de poder alquilarla.

Pero existen otros productos que permiten retener la propiedad y el traspaso posterior a los herederos, como son la vivienda inversa o la permuta de alquiler. El primer caso es un préstamo contra el valor de la vivienda, en el que éste actúa como garantía. El interesado recibe la financiación y no tiene que devolverla hasta su fallecimiento. Es decir, habrán de hacerlo los herederos.

En el caso de la permuta, los expertos matizaron que se trata de un producto genuinamente de nuestro país, dado que se da en otros países, y sólo lo lleva a cabo un intermediario financiero. Elabora un acuerdo por el que paga al interesado por un determinado servicio, como una residencia a cambio del alquiler que detraiga la propia vivienda. Si esta residencia, por ejemplo, supone el pago de 1.000 euros, y el alquiler genera 800 euros de beneficio, el intermediario costea el resto. Al fallecimiento, los herederos pueden devolver la deuda y recuperar la propiedad, seguir cediendo la explotación del alquiler o vender la casa y liquidar la deuda.

Acerca de la querencia de muchos propietarios por retener la propiedad de la casa, los expertos dieron el dato de que en torno al 90% de las viviendas que se dan en herencia se terminan liquidando por los hijos con una venta y reparto posterior.

Hasta el 83% de cerca del centenar de participantes en el encuentro admitió que tendrá que complementar su pensión, cuando llegue el momento, hasta un 73% no querría dejar su vivienda actual. Además, el 69% le gustaría mantener la propiedad para que sus hijos la hereden. 

En cuanto a la fiscalidad de estos productos, los que tienen categoría de préstamos no tributan y los que tienen categoría de transferencia gozan de una serie de exenciones.