Entrevista a Leopoldo Arnaiz Eguren, presidente de Arnaiz, empresa líder en urbanismo y desarrollo inmobiliario

El acceso a la vivienda asequible se ha convertido en uno de los principales desafíos sociales en España. Analizamos con el arquitecto y urbanista Leopoldo Arnaiz Eguren los factores económicos, urbanísticos y financieros que dificultan atender una demanda que no deja de crecer.

P. ¿Cuál es hoy el principal desafío para hacer vivienda asequible en España?

Nos enfrentamos a un problema con tres grandes frentes. En primer lugar, lograr que el coste de construcción sea bajo, en un contexto marcado por la escasez de mano de obra cualificada y la subida constante del precio de los materiales. En segundo lugar, disponer de suelo urbanizado a precios razonables, con oferta suficiente para cubrir la demanda existente. Y, en tercer lugar, acceder a financiación para el suelo, la construcción y la compra de viviendas.

P. ¿Cómo ha cambiado la demanda de este tipo de vivienda en los últimos años?

Ha evolucionado hasta convertirse en un problema social de primera magnitud. La demanda insatisfecha aumenta cada año sin perspectivas reales de solución. Al mismo tiempo, la brecha entre el crecimiento de los salarios y el precio de la vivienda se amplía. Como consecuencia, para muchos jóvenes acceder a una vivienda en propiedad es directamente imposible.

P. ¿Cómo se puede concretar qué es exactamente una vivienda asequible?

La definición depende exclusivamente de los ingresos salariales de quienes necesitan vivienda, ya sea una persona sola o una pareja con dos ingresos. En alquiler o compra, el esfuerzo económico no debería superar el 35 % de los ingresos anuales totales, condicionando el precio final según plazos de financiación e intereses.

En España existe además una fuerte orientación hacia la propiedad frente al alquiler, algo que desde Arnaiz consideramos positivo por su impacto en estabilidad, ahorro y revalorización.

P. Desde Arnaiz ¿Qué papel consideran que pueden jugar los arquitectos en la promoción de vivienda asequible?

Su margen de actuación es limitado. Básicamente pueden aportar diseños simples, repetitivos, pero dignos y con calidad arquitectónica, como en otras épocas. El objetivo es desarrollar soluciones constructivas más económicas.

Esto obliga a un esfuerzo de sistematización y a replicar soluciones ya experimentadas para poder atender este problema social.

P. ¿Cómo se podría reducir el elevado coste de la construcción?

La única solución sostenible es la industrialización de la construcción. Permite producir más rápido y a menor coste, pero exige una programación de producción estable que reduzca riesgos empresariales. Esto implica un cambio cultural profundo en todo el sector.

P. ¿Es fácil avanzar técnicamente hacia esa industrialización?

No es sencillo. Requiere un mayor nivel de detalle en el diseño y en la ejecución, además de una producción continua. Para que sea rentable, se necesita un volumen elevado de viviendas, lo que supone asumir un importante coste inicial.

P. Uno de los grandes problemas es la falta de suelo. ¿Cómo se podría resolver?

El suelo es un elemento crítico. Desde Arnaiz defendemos facilitar la clasificación urbanística mediante planes que hoy tardan años. Después, acelerar las tramitaciones para transformar los terrenos en suelo urbanizado. Además, es imprescindible corregir las distorsiones estructurales del urbanismo en España. Sin suelo urbanizado económico, no habrá vivienda asequible.

P. ¿Y cómo se valora desde Arnaiz el problema de la financiación?

Este es el núcleo del problema. No hay financiación para suelo, urbanización, industrialización ni construcción en fábricas. La financiación bancaria es muy limitada y comprar vivienda sin ahorros previos es imposible.

La financiación alternativa es cara y de corto plazo. Sin una nueva política financiera y fiscal, este problema social no se resolverá.

P. ¿Qué impacto podría tener una mayor colaboración entre promotores privados y administraciones públicas?

La colaboración público-privada es imprescindible ante la complejidad administrativa. Las leyes de 2023 avanzan en esa línea, pero todavía estamos lejos de una solución real.

Desde Arnaiz percibimos falta de realismo, coordinación y cooperación efectiva entre los actores implicados.